房產(chǎn)抵押，對于普通家庭來說，房產(chǎn)是財(cái)產(chǎn)的重要組成部分，因此國家法律規(guī)定房產(chǎn)必須辦理權(quán)屬登記，交易過戶也要履行嚴(yán)格的法定手續(xù)。大多數(shù)人認(rèn)為實(shí)際占有房產(chǎn)、使用房產(chǎn)最為重要，對于房屋所有權(quán)證重視程度不夠，導(dǎo)致房屋所有權(quán)證被借用、以至篡改導(dǎo)致糾紛的現(xiàn)象時有發(fā)生。下面我們就通過一個典型案例給大家講講不及時辦理房產(chǎn)變更登記的風(fēng)險(xiǎn)。
【案情簡介】
近日，北京一中院受理了一起某銀行、馬某某（兄）與馬某某（妹）擔(dān)保物權(quán)確認(rèn)糾紛一案。馬姓兄妹的父親因拆遷補(bǔ)償取得一處房產(chǎn)，后由馬某某（妹）變更至自己名下并取得房產(chǎn)證。
2014年，馬某某（妹）以此套房屋做抵押，向某銀行申請了貸款。2015年，由于馬某某（妹）到期未能償還，某銀行將馬某某（妹）訴至法院，要求償付貸款本金及逾期利息，法院支持了某銀行的訴訟請求，但判決生效后，馬某某（妹）一直未予履行。
2014—2018年，涉案房屋經(jīng)法院判決確定為馬某某（兄）繼承，馬某某（妹）的房屋所有權(quán)證被撤銷。后某銀行將馬姓兄妹訴至法院，要求確認(rèn)其對涉案房產(chǎn)享有最高額抵押權(quán)，對該房產(chǎn)有權(quán)采取拍賣、變賣等強(qiáng)制執(zhí)行措施，對拍賣、變賣所得款在貸款生效判決書確定的受償范圍內(nèi)優(yōu)先受償。
【判決結(jié)果】
本案經(jīng)一審、二審法院審理后認(rèn)為：某銀行在辦理抵押登記手續(xù)時，房屋所有權(quán)證上記載的所有權(quán)人為馬某某（妹），房屋所有權(quán)證亦由馬某某（妹）本人持有，某銀行在辦理抵押登記時并不知道或應(yīng)當(dāng)知道馬某某（妹）系無權(quán)處分，且為取得抵押權(quán)實(shí)際發(fā)放了貸款并辦理了抵押登記手續(xù)，因此應(yīng)認(rèn)定某銀行善意取得抵押權(quán)。
最終北京一中院判決：某銀行能夠善意取得在案涉房屋上設(shè)立的抵押權(quán)，對拍賣、變賣案涉房屋所得的價(jià)款享有優(yōu)先受償權(quán)。關(guān)于優(yōu)先受償權(quán)的范圍，以貸款生效判決書確定的判決內(nèi)容為準(zhǔn)，但不超過被擔(dān)保債權(quán)金額。
【法官提示】
1、對于權(quán)利人房屋所有權(quán)證是證明權(quán)利人對房屋具有所有權(quán)的重要憑證，如果相對人善意地與房屋所有權(quán)證上記載的權(quán)利人發(fā)生交易，即使房屋所有權(quán)證記載的權(quán)利主體錯誤，法律為了保護(hù)交易安全，也會確認(rèn)善意相對人依法享有相應(yīng)的權(quán)利；此時，真實(shí)權(quán)利人只能向無處分權(quán)人請求賠償損失。因此，對于因拆遷補(bǔ)償、繼承等非交易方式取得的房產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)及時辦理變更登記。
2、對于第三人應(yīng)當(dāng)在進(jìn)行涉及房產(chǎn)的交易時，自行或通過正規(guī)中介認(rèn)真核驗(yàn)房屋所有權(quán)證書的真實(shí)性、有效性；對于專業(yè)金融機(jī)構(gòu)來說，還可以通過上門等方式了解交易所涉房產(chǎn)的實(shí)際占有情況，了解房屋實(shí)際占有人對交易的態(tài)度，避免其后糾紛的發(fā)生。
【煥廷說法】
什么是“善意相對人”？民法上有所謂“善意第三人”“善意相對人”的概念。此處的“善意”是民法上的概念，有民法上的特殊意義，不能用我們口語中所謂的善意去解釋。主要指的是合同的相對人或其他民事法律關(guān)系中的第三人，因自身沒有過錯也不可歸責(zé)于己的行為，取得一定的財(cái)產(chǎn)或利益。善意指的就是沒有過錯。法律保護(hù)善意第三人的合法利益，法律關(guān)系中的其他人的權(quán)利，不得對抗善意第三人。
