近日經(jīng)常接到這樣的咨詢(xún)電話(huà)：

“租房的人拖交租金房東能不能停水停電？”

“承租人不搬走能不能換鎖？”

“老賴(lài)租戶(hù)不交房租也不搬走能不能報(bào)警？”

  面對(duì)房屋租賃關(guān)系中產(chǎn)生的糾紛人們往往手足無(wú)措不知道怎么處理，甚至于采取過(guò)激行為，非但沒(méi)有解決問(wèn)題，還給自己帶來(lái)違法的風(fēng)險(xiǎn)。為了使大家在生活中能夠更好的解決糾紛，下面給大家分析一下相關(guān)法律關(guān)系希望給大家一定的指導(dǎo)。

案例:吳女士通過(guò)大廈物業(yè)管理處租了一套大廈房屋，可是住了兩個(gè)月后，每天早晨不到6點(diǎn)鐘，旁邊的建筑工地施工的噪音吵得她沒(méi)法安睡，吳女士把情況反映到大廈物業(yè)管理處，希望能夠解決，如不能解決，可通過(guò)減租的方式給自己彌補(bǔ)。雙方協(xié)商后，矛盾一直沒(méi)有解決，吳女士也沒(méi)有按租賃合同里規(guī)定的時(shí)間內(nèi)交付租金。一星期后，物業(yè)管理處停掉了房屋的水電。吳女士找到物業(yè)公司，希望先把水電費(fèi)交上，房租協(xié)商好后再付，而物業(yè)公司表示，房租不交就不能收水電費(fèi)。又過(guò)了幾天，吳女士回家時(shí)發(fā)現(xiàn)門(mén)上有個(gè)通知單，“鑰匙已換，請(qǐng)到大廈物業(yè)管理處。”而全部家當(dāng)也被鎖在屋里。
大廈物業(yè)管理處一位工作人員表示，管理處受業(yè)主委托，代業(yè)主出租、管理房屋。按業(yè)主與承租方簽訂的合同，承租方如不按時(shí)交納、拖欠租金，業(yè)主可停水停電、收回房屋。承租方在租房時(shí)，已看過(guò)周?chē)�的環(huán)境，建筑工地后來(lái)開(kāi)工騷擾了她，她可向政府相關(guān)部門(mén)投訴，合同里沒(méi)有條款標(biāo)注房屋外部周?chē)�環(huán)境改變，業(yè)主就要減租。
  業(yè)主或中介物業(yè)代理公司有沒(méi)有權(quán)利停水停電換鎖呢?無(wú)論是業(yè)主或是代理業(yè)主的中介、物業(yè)管理處都沒(méi)有權(quán)利把租出去的房屋停水停電，如果把停水停電作為逼使承租人交納房屋租金的手段，是違法的。業(yè)主或是中介、物業(yè)管理處私下里換鎖，是一種過(guò)激的行為。業(yè)主與承租人簽訂了合同，這種約定，不能違反國(guó)家法律、法規(guī)強(qiáng)行約定，如果違反了是無(wú)效條款。發(fā)生以上事情，承租方可投訴到街道辦通過(guò)協(xié)商、調(diào)節(jié)、仲裁等法律途徑來(lái)替自己維權(quán)，解除合同。

  如果在現(xiàn)實(shí)生活中發(fā)生以上情況我們?cè)撊绾翁幚砟兀?br />   首先，按照簽訂的租賃合同約定處理。租客不交房租是否構(gòu)成合同約定的違約情形，房東是否可以據(jù)此解除合同，合同解除后如何返還房屋及結(jié)算有關(guān)費(fèi)用。
  其次，若你們之間沒(méi)有簽訂書(shū)面合同或者合同沒(méi)有約定前述問(wèn)題的，則房東可依留置權(quán)處理。即在第三人見(jiàn)證下打開(kāi)門(mén)鎖，將租客物品放置一處或搬離房屋后存管。等租客返回結(jié)算有關(guān)費(fèi)用后再將其物品返還。
如果是惡意欠租，則可按照合同約定，行使收回房屋的權(quán)利，按照新的規(guī)定，住宅用房承租人累計(jì)三個(gè)月未支付租金，經(jīng)出租人催告后，在十五日內(nèi)仍未支付的，出租人可解除租賃合同，你的房屋承租人發(fā)生拖欠租金三個(gè)月，你須履行催告的義務(wù)，在承租人15天仍未支付的情形后可解除租賃合同。關(guān)于損失部分，因承租人違約行為導(dǎo)致房屋租賃合同解除的，出租人可以要求承租人賠償租賃房屋閑置期間的租金損失，但最長(zhǎng)不得超過(guò)六個(gè)月。

  當(dāng)然，新的規(guī)定對(duì)出租人享有的解除權(quán)進(jìn)一步進(jìn)行了明確，如未按照合同約定的用途使用租賃房屋，或未經(jīng)出租人同意擅自改變房屋結(jié)構(gòu)，在出租人要求的合理期限內(nèi)仍不予糾正或恢復(fù)原狀的;另外，經(jīng)營(yíng)用房承租人累計(jì)六個(gè)月未支付租金，經(jīng)出租人催告后，在一個(gè)月內(nèi)仍未支付的，出租人可解除租賃合同。
必要時(shí)可以報(bào)警，但因涉及民事糾紛問(wèn)題，所以最好請(qǐng)執(zhí)法機(jī)關(guān)介入，承租人在占有、使用房屋時(shí)，最基本的義務(wù)就是按合同交納租金。這同時(shí)也是出租人通過(guò)出租行為獲取收益，行使收益權(quán)的表現(xiàn)。
  我國(guó)《合同法》第227條規(guī)定：承租人無(wú)正當(dāng)理由未支付或者遲延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限內(nèi)交付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。而根據(jù)《城市房屋租賃管理辦法》第22條的規(guī)定：承租人必須按期繳納租金，違約的，應(yīng)當(dāng)支付違約金。該法第24條第(四)項(xiàng)也同時(shí)規(guī)定，拖欠租金累計(jì)達(dá)6個(gè)月以上的，出租人有權(quán)終止合同，收回房屋，因此而造成損失的，由承租人賠償。
  總而言之，對(duì)出租人最好的辦法是：首先進(jìn)行協(xié)商，協(xié)商不成的，可向法院提起訴訟，同時(shí)申請(qǐng)財(cái)產(chǎn)保全。

95%的人對(duì)這些內(nèi)容感興趣：

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