【基本案情】

陶某(女)與趙某(男)系夫妻關系。丈夫趙某游手好閑，不務正業(yè)，還染上了賭博的惡習，四處向親戚朋友借錢。漸漸債臺高筑，也沒有人愿意再借錢給他。一日，趙某在麻將檔認識了陳某，陳某同意借錢給趙某，條件是如果到期趙某不能還錢，要把房子抵給陳某。趙某表示同意，并希望陳某不要告訴陶某以房產(chǎn)抵押借錢一事。到期后，趙某當然無力還款，只好到房產(chǎn)局辦理了過戶手續(xù)，低于市場價將房子過戶給了陳某。直到陳某上門要收房，陶某才發(fā)現(xiàn)自家的房子給賣了。陶某起訴到法院要求確認趙某與陳某的房屋買賣合同無效。
        本案中的房產(chǎn)屬于夫妻共同財產(chǎn)，在處理該房產(chǎn)時，趙某應當取得陶某的同意。趙某擅自處分共同共有的房屋的行為，已經(jīng)侵犯了陶某的合法權益。而在本案中陳某也并非善意的第三人，不屬于司法解釋中規(guī)定的“善意購買、支付合理對價并辦理產(chǎn)權登記手續(xù)”的情況。法院經(jīng)審理后，判決確認趙某與陳某的房屋買賣合同無效。

【應對策略】

（一）對夫或妻而言
       
為了保護自己的合法財產(chǎn)權利，預防共有房產(chǎn)被配偶擅自出售，建議婚后購買房屋時最好將自己同時登記為房屋所有權人。如果購房時沒有登記為所有權人，事后要盡可能將自己的名字加到房產(chǎn)證上，這樣如果沒有自己的同意，對方是無法辦理所有權過戶登記，而且買房人也難以通過善意取得制度取得房屋的所有權。

（二）對購房者而言
       
購買二手房，經(jīng)常遇到夫或妻一方單方賣房的情況，為保護自身的合法權益，要盡可能的要求賣房夫妻雙方到場簽字；如賣房人配偶有事等原因不能到場，一定要事先進行錄音取證或找無利害關系的證人證明，以防其以不同意或不知情為由事后反悔。

【相關法條】

《婚姻法解釋（三）》

第十一條    一方未經(jīng)另一方同意出售夫妻共同共有的房屋，第三人善意購買、支付合理對價并辦理產(chǎn)權登記手續(xù)，另一方主張追回該房屋的，人民法院不予支持。

《中華人民共和國物權法》

第一百零六條　無處分權人將不動產(chǎn)或者動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給受讓人的，所有權人有權追回；除法律另有規(guī)定外，符合下列情形的，受讓人取得該不動產(chǎn)或者動產(chǎn)的所有權：
　　
（一）受讓人受讓該不動產(chǎn)或者動產(chǎn)時是善意的；
　　
（二）以合理的價格轉(zhuǎn)讓；
　　
（三）轉(zhuǎn)讓的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)依照法律規(guī)定應當?shù)怯浀囊呀?jīng)登記，不需要登記的已經(jīng)交付給受讓人。
　　
受讓人依照前款規(guī)定取得不動產(chǎn)或者動產(chǎn)的所有權的，原所有權人有權向無處分權人請求賠償損失。
　　
當事人善意取得其他物權的，參照前兩款規(guī)定。

《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國物權法〉若干問題的解釋（一）》

第十五條     受讓人受讓不動產(chǎn)或者動產(chǎn)時，不知道轉(zhuǎn)讓人無處分權，且無重大過失的，應當認定受讓人為善意。
   
真實權利人主張受讓人不構成善意的，應當承擔舉證證明責任。

第十九條     物權法第一百零六條第一款第二項所稱“合理的價格”，應當根據(jù)轉(zhuǎn)讓標的物的性質(zhì)、數(shù)量以及付款方式等具體情況，參考轉(zhuǎn)讓時交易地市場價格以及交易習慣等因素綜合認定。

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