在房屋買賣中，購房人如果買的是非法占有人通過盜竊、詐騙等犯罪行為所得的非法房屋，將承擔巨大風險。

    【風險提示】

    購買非法房產(chǎn)，有兩大風險：

    一、因賣房人本身沒有所有權(quán)，自然不會有房產(chǎn)證，這就使得房屋無法完成過戶；

    二、即使賣房人通過偽造身份證件和房產(chǎn)證將非法房屋完成過戶，在原所有人向購房人主張權(quán)力的情況下，購房人對原房屋所有人也負有返還義務(wù)。這個時候非法賣房人大多已經(jīng)卷款而逃，無法追回。

    【案例】

    2010年，柴某冒名租用莊某的某一套房屋，之后用假的房產(chǎn)證將莊某的房產(chǎn)證調(diào)換，之后又通過偽造莊某假的身份證和戶口薄，以莊某的名義與不知情的段某簽訂房屋買賣協(xié)議，以40萬的價格賣給了段某，并辦理了過戶手續(xù)將房屋交付給段某居住。2012年，莊某知道此事向公安局報案，柴某很快被刑事拘留，同年12月被判合同詐騙罪，判處有期徒刑12年。之后，莊某多次要求段某返還房屋，段某以不知情為由拒絕返還，莊某于是起訴至法院。

    【判決結(jié)果】

    判決：段某將房屋按現(xiàn)狀返還給莊某，段某花費的裝修費由莊某返還。

    【案例評析】

    該起糾紛就屬于因柴某與段某之間買賣非法房產(chǎn)而引起的。

    法院判決依據(jù)如下：

    第一，柴某不是房屋的所有權(quán)人，私自將房屋賣給段某，屬于無權(quán)處分，因房屋買賣合同事后沒有得到所有權(quán)人莊某的追認或認可，因此柴某與段某之間的合同無效。

    第二，詐騙取得的房屋不適用善意取得制度。關(guān)于善意取得制度的適用規(guī)定在我國《物權(quán)法》第九章第106~116條，從這些規(guī)定可以看出，遺失物原則上不適用善意取得制度。但是，《物權(quán)法》對于通過貪污、詐騙、盜竊等犯罪途徑所獲得的贓物是否適用善意取得并未作出明確規(guī)定。

    我們認為，贓物也不適用善意取得，理由如下：

    第一，從物的保護價值上看，房屋等不動產(chǎn)價值動輒數(shù)十數(shù)百萬，相對于一般的遺失物（除了古董、名字畫、玉器等）來說，保護價值更大。

    第二，從所有權(quán)人主觀意識上看，對于遺失物來說，其所有權(quán)人是由于自己不謹慎、不注意等過失造成的，權(quán)利并沒有受到他人的侵犯；而房屋所有權(quán)人是在完全不知情甚至被欺騙的情況下被犯罪分子盜竊或詐騙取得房屋，而法律尚且保護其所有權(quán)沒有受到侵犯還有權(quán)追回的遺失物，那么，對于不存在明顯過錯并且物權(quán)遭他人侵犯的房屋所有權(quán)人，法律更應(yīng)當保護，準予追回房屋。

    上述是理論界的通說，雖然實踐中有些判例也支持了“贓物適用善意取得”的觀點，但是畢竟在《物權(quán)法》上沒有明確規(guī)定，因此，如果購買了作為贓物的房產(chǎn)仍然存在不被法律保護和喪失所有權(quán)的風險，購房時應(yīng)需謹慎。