房屋買(mǎi)賣(mài)合同包含的內(nèi)容有很多，其中有一項(xiàng)是“當(dāng)事人事項(xiàng)”，通常容易被當(dāng)事人自己所忽視，現(xiàn)實(shí)生活中有很多糾紛都是因?yàn)?ldquo;當(dāng)事人事項(xiàng)”約定或者審查時(shí)有風(fēng)險(xiǎn)，比如說(shuō)，房地產(chǎn)商資質(zhì)有問(wèn)題、出賣(mài)人不是房屋所有權(quán)人、借用他人名義訂立房屋等等。

本文要說(shuō)的就是買(mǎi)房人“借用他人名義訂立房屋買(mǎi)賣(mài)合同產(chǎn)生的合同風(fēng)險(xiǎn)”。

 

【案例】

李某夫婦在A市務(wù)工，看中了某區(qū)的一套商品房，總價(jià)455，000元，但是，李某夫婦既沒(méi)有足夠錢(qián)可付房款，又是農(nóng)村戶(hù)口無(wú)法辦理公積金貸款，于是兩人想到了同鄉(xiāng)的范某，在征得范某同意后，李某夫婦借用范某的名義辦理了公積金貸款，并以范某的名義與房地產(chǎn)商簽訂了房屋買(mǎi)賣(mài)合同，李某夫婦以范某名義支付了首付款120，000元后入住房屋，約定銀行會(huì)每月從范某的公積金賬戶(hù)中扣除購(gòu)房款后，劉某夫婦再將錢(qián)還給范某。但過(guò)了4個(gè)月，劉某夫婦卻停止了對(duì)范某的還款行為，在多次向李某夫婦要求還款未果的情況下，范某將李某夫婦告上法庭。

在庭審中，雙方針對(duì)該套房屋的產(chǎn)權(quán)歸屬發(fā)生爭(zhēng)議。

 

【法院認(rèn)為】

訟爭(zhēng)房屋產(chǎn)權(quán)登記在范某名下，范某系房屋的合法所有權(quán)人；

對(duì)于李某夫婦要求變更所有權(quán)人的行為，應(yīng)事先征得房屋抵押銀行的同意，由于事先未征得抵押銀行的同意，故其訴訟主張，不符合法律規(guī)定。

 

【不動(dòng)產(chǎn)登記生效】

房屋等不動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)的設(shè)立以登記為要件，依法登記的房地產(chǎn)權(quán)利受法律保護(hù)。據(jù)此，作為不動(dòng)產(chǎn)的房屋，其所有權(quán)的設(shè)立經(jīng)依法登記發(fā)生效力。

本案中，李某夫婦由于是借用范某的名義購(gòu)買(mǎi)房屋，房屋產(chǎn)權(quán)登記在范某名下，從法律上看，房屋所有權(quán)系范某所有。

可是，李某夫婦不是事先與范某約定了是借用范某的名義購(gòu)房嗎，這個(gè)口頭約定無(wú)效嗎？李某夫婦要求變更產(chǎn)權(quán)登記，為什么法院不支持？

 

【借用他人名義購(gòu)房的房屋買(mǎi)賣(mài)合同效力】

法律規(guī)定，當(dāng)事人訂立合同的意思表示應(yīng)當(dāng)真實(shí)。

意思表示真實(shí)是指行為人的內(nèi)心意思與外部表示相一致，即內(nèi)心具有訂立合同的意愿，且采取了訂立合同的行為并達(dá)到了訂立合同的目的和效果，其訂立合同的行為才受法律約束。

本案中，劉某夫婦雖然具有訂立房屋買(mǎi)賣(mài)合同的內(nèi)心意愿，但出于少支付首付款和享受貸款利息優(yōu)惠的考慮，而未采取適當(dāng)?shù)挠喠⒑贤�的外部表示。劉某夫婦采取的是以范某名義辦理公積金貸款并與范某名義與房地產(chǎn)商簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同，以至于貸款銀行和房地產(chǎn)商都認(rèn)為其相對(duì)人是范某而不是劉某夫婦，在這種情況下，如果劉某夫婦不能舉證證明其是借用范某的名義購(gòu)買(mǎi)房屋，那么這套房屋的所有權(quán)最終歸屬為范某所有。

 

【總 結(jié)】

在訂立房屋買(mǎi)賣(mài)合同中如果借用他人名義，將所購(gòu)房屋的產(chǎn)權(quán)登記在于借名人名下并以借名者的名義支付房款的情況下，真正的房屋買(mǎi)受人將會(huì)冒有不能依法取得房屋所有權(quán)的風(fēng)險(xiǎn)。

 

【風(fēng)險(xiǎn)提示】

在房屋買(mǎi)賣(mài)合同中，如果買(mǎi)房人以他人的身份證明和借他人名義與開(kāi)發(fā)商簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同，該買(mǎi)房人其實(shí)只是充當(dāng)代理人的角色，其簽約行為所產(chǎn)生的后果應(yīng)由他人即被代理人承擔(dān)，該被代理人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)還款義務(wù)并有權(quán)取得房屋所有權(quán)。

那么，對(duì)于充當(dāng)代理人的買(mǎi)房人來(lái)說(shuō)將不能實(shí)現(xiàn)其交易目的；

對(duì)于出借身份證件和出借姓名者來(lái)講，在買(mǎi)房人無(wú)力還款或者具有其他違約的情況下也應(yīng)當(dāng)負(fù)責(zé)還款義務(wù)或者承擔(dān)其他違約責(zé)任。

 

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