一、承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的行使條件
    首先，須出賣(mài)人出賣(mài)其標(biāo)的物于第三人。
    法律依據(jù)：《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件司法解釋》第22條規(guī)定，“出租人與抵押權(quán)人協(xié)議折價(jià)、變賣(mài)租賃房屋償還債務(wù)，應(yīng)當(dāng)在合理期限內(nèi)通知承租人。承租人請(qǐng)求以同等條件優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)房屋的，人民法院應(yīng)予支持。”

    其次，須以“同等條件”購(gòu)買(mǎi)。
    關(guān)于“同等條件”的內(nèi)容，首先是指價(jià)款條件等同，即優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)人支付的價(jià)款應(yīng)等同于第三人在合同中允諾支付的價(jià)款。其次，關(guān)于價(jià)款的支付方式，也應(yīng)等同于第三人允諾的方式。如第三人允諾一次付清者，優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)人不得主張分期支付。但是，如果出賣(mài)人允許第三人分期付款，則優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)人除非為出賣(mài)人提供了充分而適當(dāng)?shù)膿?dān)保，否則不得請(qǐng)求分期付款。此系因?yàn)楦魅说男庞眉爸Ц赌芰ξ幢M相同，出賣(mài)人信賴(lài)第三人的支付能力，優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)人卻未必能獲得同樣的信賴(lài)。最后，“同等條件”還應(yīng)包括其他交易條件的等同。例如出賣(mài)人將優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)之標(biāo)的與其他財(cái)產(chǎn)作為一個(gè)整體予以出賣(mài)者，優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)人一般不得主張將該標(biāo)的與其他財(cái)產(chǎn)相分離而單獨(dú)購(gòu)買(mǎi)。又如，第三人允諾對(duì)出賣(mài)人負(fù)擔(dān)從給付義務(wù)的，除非該從給付可以金錢(qián)作價(jià)，或無(wú)此從給付，與第三人的合同亦能成立，否則不得行使優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。
   

    最后，在法定期限內(nèi)。
    出租人與第三人訂立買(mǎi)賣(mài)合同之后，應(yīng)當(dāng)在一定的期限內(nèi)通知承租人，并告知承租人其與第三人之間訂立的買(mǎi)賣(mài)合同的主要條款。承租人自接到通知之日起，可以行使優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。依據(jù)法律規(guī)定，承租人行使優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的期限為三個(gè)月，自出租人通知承租人的那一天起算。但是，如果出租人拍賣(mài)房屋的，法律規(guī)定出租人應(yīng)當(dāng)在拍賣(mài)5日前通知承租人。承租人未參加拍賣(mài)的，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定承租人放棄優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。”有疑問(wèn)的是，出租人未履行通知義務(wù)，則承租人行使優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的期限應(yīng)如何確定?對(duì)此，我國(guó)法律尚未作出說(shuō)明。

    二、侵犯承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的合同效力
    《民通意見(jiàn)》第118條規(guī)定，“出租人出賣(mài)出租房屋，應(yīng)提前三個(gè)月通知承租人。承租人在同等條件下，享有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán);出租人未按此規(guī)定出賣(mài)房屋的，承租人可以請(qǐng)求人民法院宣告該房屋買(mǎi)賣(mài)無(wú)效”，但該條目前已被廢止。
    根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件司法解釋》第21條規(guī)定，“出租人出賣(mài)租賃房屋未在合理期限內(nèi)通知承租人或者存在其他侵害承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)情形，承租人請(qǐng)求出租人承擔(dān)賠償責(zé)任的，人民法院應(yīng)予支持。但請(qǐng)求確認(rèn)出租人與第三人簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效的，人民法院不予支持。”
據(jù)此，承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)受到侵害時(shí)，無(wú)權(quán)要求確認(rèn)出租人與第三人房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效，出租人與第三人之間合同的效力應(yīng)當(dāng)依據(jù)合同法有關(guān)合同效力的規(guī)定判斷，但承租人可以請(qǐng)求法院判令出租人對(duì)其承擔(dān)賠償責(zé)任。
    根據(jù)以上規(guī)定，承租人的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)僅作為一般債權(quán)進(jìn)行保護(hù)，不再作為準(zhǔn)物權(quán)進(jìn)行保護(hù)。承租人不能以侵犯其優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)而主張二手房買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效。