根據(jù)審判實踐，我們發(fā)現(xiàn)因房屋買賣合同標(biāo)的性質(zhì)約定不規(guī)范引起的糾紛通常是開發(fā)商所使用的土地規(guī)劃用途系開發(fā)經(jīng)濟適用房，但實際開發(fā)商在宣傳單頁和買賣合同中宣傳和規(guī)定的房屋性質(zhì)均是商品房，一旦發(fā)生糾紛，開發(fā)商通常使用買賣合同中的格式條款來使自己免責(zé)，這就給購房人帶來了極大的購房風(fēng)險。

    【案例】

    2011年4月，李某與某房地產(chǎn)公司簽訂《商品房買賣合同》，2012年1月，李某入住，但房地產(chǎn)公司遲遲不給李某辦理房產(chǎn)證，多次協(xié)商未果后，李某與其他20多名業(yè)主起訴該房地產(chǎn)公司，要求房地產(chǎn)公司支付逾期交房違約金并辦理房產(chǎn)證。

    訴訟中，房地產(chǎn)公司同意辦理房產(chǎn)證，但是只能提供經(jīng)濟適用房的產(chǎn)權(quán)證，這對20多位業(yè)主來說卻是始料未及的。

    原來，該房地產(chǎn)公司所使用的土地規(guī)劃用途系開發(fā)經(jīng)濟適用房，但是在宣傳和簽署合同時使用的都是“商品房”。

    最終，法院判決房地產(chǎn)公司支付逾期交房的違約金，承擔(dān)違反誠實信用原則的責(zé)任，但駁回了業(yè)主們的其他請求。

    【評析】

    本案就是一起因因房屋買賣合同標(biāo)的性質(zhì)約定不規(guī)范引起的糾紛。

    經(jīng)濟適用房和商品房有著本質(zhì)區(qū)別：

    《經(jīng)濟適用住房管理辦法》規(guī)定，經(jīng)適房應(yīng)當(dāng)實行明碼標(biāo)價，以保本微利為原則，標(biāo)價應(yīng)向社會公示，銷售價格不得超過公示的基準(zhǔn)價格和浮動幅度，不得在標(biāo)價之外收取任何未予標(biāo)明的費用。

    在取得經(jīng)適房房產(chǎn)證和土地使用權(quán)證一定的年限后，方可按市場價上市出售；出售時，應(yīng)按照屆時同地段普通商品住房與經(jīng)適房差價的一定比例向政府交納收益，具體年限和比例由市、縣政府確定。

    個人購買的經(jīng)適房在未向政府補繳收益前不得用于出租經(jīng)營。

    這就是開發(fā)商為什么要使用商品房名義出售經(jīng)適房的原因了。本案中的開發(fā)商使用格式合同故意抹殺經(jīng)適房的性質(zhì)，再加上購房人審查不謹(jǐn)慎，才導(dǎo)致出現(xiàn)這種問題。

    【解決】

    對于該類糾紛，業(yè)主可以要求開發(fā)商承擔(dān)違約責(zé)任。

    其法律依據(jù)是：

    《合同法》第39條規(guī)定，采用格式條款訂立合同的，提供格式條款的一方應(yīng)當(dāng)遵循公平原則確定當(dāng)事人之間的權(quán)利和義務(wù)，并采取合理的方式提請對方注意免除或限制責(zé)任的條款，按照對方的要求，對該條款予以說明。

    《合同法》第40條規(guī)定，提供格式條款的一方免除其責(zé)任、加重對方責(zé)任、排除對方主要權(quán)利的，該條款無效。

    本案中房地產(chǎn)公司作為格式條款的提供者，其提供的格式合同中標(biāo)的物為經(jīng)濟適用房，屬于排除對方主要權(quán)利的條款，對于這樣的條款其理應(yīng)以合理方式提請對方注意，而不是故意隱瞞這種情形。

    本案開發(fā)商在其所出售的房屋宣傳資料中，還是與買房人所訂立的合同名稱都冠以《商品房買賣合同》，因此可以認(rèn)定其對李某等所出售的房屋性質(zhì)是商品房，但在雙方所簽訂的合同內(nèi)容中，第一條中地塊規(guī)劃用途載明為經(jīng)濟適用房而其余條款均表明原告所購買的房屋為商品房。這樣對開發(fā)商所提供的的格式合同中對所售房屋的性質(zhì)就有兩種解釋，在這種情形下，根據(jù)《合同法》有關(guān)格式條款的規(guī)定，對格式條款有兩種以上解釋的，應(yīng)當(dāng)作出不利于提供格式條款一方的解釋。因此，本案中開發(fā)商向李某等購房人提供的房屋應(yīng)當(dāng)是商品房而不是經(jīng)適房，在開發(fā)商不能向李某等購房人交付商品房的情況下，應(yīng)依法承擔(dān)違約責(zé)任。