【案號(hào)】（2012）豫法民三終字第26號(hào)

【裁判要旨】當(dāng)事人簽訂房屋買賣合同約定，出賣人在約定期限內(nèi)回購(gòu)房屋，并向買受人支付利息的，屬于以購(gòu)房合同方式進(jìn)行借款。

【要旨解析】買賣合同的本質(zhì)是轉(zhuǎn)讓所有權(quán)，即對(duì)于買受人來(lái)說(shuō)，他真實(shí)的意思表示是獲得標(biāo)的物的所有權(quán)。但是，如果當(dāng)事人簽訂的房屋買賣合同約定，出賣人在約定期限內(nèi)回購(gòu)房屋，并向買受人支付利息，這顯然不符合買賣合同的本質(zhì)特征，實(shí)際上它是出賣人在以抵押房屋為代價(jià)向買受人行借貸活動(dòng)，因此，該類法律關(guān)系應(yīng)認(rèn)定為民間借貸關(guān)系，而不是房屋買賣關(guān)系。

【相關(guān)問(wèn)題】

關(guān)于借款合同與買賣合同混同的法律規(guī)定

2015年8月實(shí)施的《最高人民法院關(guān)于審理民間借貸案件適用法律若干問(wèn)題的規(guī)定》（以下簡(jiǎn)稱<規(guī)定>）

第二十四條 當(dāng)事人以簽訂買賣合同作為民間借貸合同的擔(dān)保，借款到期后借款人不能還款，出借人請(qǐng)求履行買賣合同的，人民法院應(yīng)當(dāng)按照民間借貸法律關(guān)系審理，并向當(dāng)事人釋明變更訴訟請(qǐng)求。當(dāng)事人拒絕變更的，人民法院裁定駁回起訴。

按照民間借貸法律關(guān)系審理作出的判決生效后，借款人不履行生效判決確定的金錢債務(wù)，出借人可以申請(qǐng)拍賣買賣合同標(biāo)的物，以償還債務(wù)。就拍賣所得的價(jià)款與應(yīng)償還借款本息之間的差額，借款人或者出借人有權(quán)主張返還或補(bǔ)償。

《規(guī)定》回避了買賣合同的效力問(wèn)題，規(guī)定出借人僅能依據(jù)借款合同主張權(quán)利，出借人僅能申請(qǐng)拍賣標(biāo)的物。

在《規(guī)定》出臺(tái)前，對(duì)于這類問(wèn)題的解決，司法界對(duì)于涉及的“買賣合同的效力”存在有效說(shuō)和無(wú)效說(shuō)兩種，但這次《規(guī)定》的出臺(tái)卻沒(méi)有提及買賣合同的效力問(wèn)題。

第24條規(guī)定通俗的解釋是，出借人應(yīng)當(dāng)按照民間借貸法律關(guān)系提訴訟請(qǐng)求，否則人民法院裁定駁回起訴。民間借貸判決生效后，借款人有權(quán)申請(qǐng)拍賣買賣合同標(biāo)的物，以償還債務(wù)。拍賣所得的價(jià)款多還少補(bǔ)。

出借人不能要求按照買賣合同對(duì)標(biāo)的物主張債權(quán)請(qǐng)求權(quán)，只能將標(biāo)的物作為出借人的概況性財(cái)產(chǎn)，通過(guò)拍賣程序，就獲得的變價(jià)款項(xiàng)受償。

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