本文要說的是“房屋買賣中約定，出賣人可以在一定期限內(nèi)回購房屋，并支付給買受人一定利息的法律關系認定”問題。

    【案例】河南省高院判決蔡常訴瑞信公司借款合同糾紛案

    【案號】（2012）豫法民三終字第26號

    【裁判要旨】當事人簽訂房屋買賣合同約定，出賣人在約定期限內(nèi)回購房屋，并向買受人支付利息的，屬于以購房合同方式進行借款。

    【要旨解析】買賣合同的本質是轉讓所有權，即對于買受人來說，他真實的意思表示是獲得標的物的所有權。但是，如果當事人簽訂的房屋買賣合同約定，出賣人在約定期限內(nèi)回購房屋，并向買受人支付利息，這顯然不符合買賣合同的本質特征，實際上它是出賣人在以抵押房屋為代價向買受人行借貸活動，因此，該類法律關系應認定為民間借貸關系，而不是房屋買賣關系。

    【相關問題】

    關于借款合同與買賣合同混同的法律規(guī)定

    2015年8月實施的《最高人民法院關于審理民間借貸案件適用法律若干問題的規(guī)定》（以下簡稱<規(guī)定>）

    第二十四條 當事人以簽訂買賣合同作為民間借貸合同的擔保，借款到期后借款人不能還款，出借人請求履行買賣合同的，人民法院應當按照民間借貸法律關系審理，并向當事人釋明變更訴訟請求。當事人拒絕變更的，人民法院裁定駁回起訴。

    按照民間借貸法律關系審理作出的判決生效后，借款人不履行生效判決確定的金錢債務，出借人可以申請拍賣買賣合同標的物，以償還債務。就拍賣所得的價款與應償還借款本息之間的差額，借款人或者出借人有權主張返還或補償。

    《規(guī)定》回避了買賣合同的效力問題，規(guī)定出借人僅能依據(jù)借款合同主張權利，出借人僅能申請拍賣標的物。

    在《規(guī)定》出臺前，對于這類問題的解決，司法界對于涉及的“買賣合同的效力”存在有效說和無效說兩種，但這次《規(guī)定》的出臺卻沒有提及買賣合同的效力問題。

    第24條規(guī)定通俗的解釋是，出借人應當按照民間借貸法律關系提訴訟請求，否則人民法院裁定駁回起訴。民間借貸判決生效后，借款人有權申請拍賣買賣合同標的物，以償還債務。拍賣所得的價款多還少補。

    出借人不能要求按照買賣合同對標的物主張債權請求權，只能將標的物作為出借人的概況性財產(chǎn)，通過拍賣程序，就獲得的變價款項受償。