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【基本案情】
張某與李某系夫妻關(guān)系，有一套價(jià)值100多萬的房子，兒子小張一年前做生意因資金周轉(zhuǎn)困難，向王某借款70萬，約定以父母房產(chǎn)為抵押，沒有到管理部門辦理抵押登記，債權(quán)到期后，由于無力還錢，王某找到張某和李某要求騰房還錢，王某認(rèn)為即便是借款時(shí)他們沒有在場，但是基于親屬身份關(guān)系，小張完全可以全權(quán)代表對(duì)房屋作出處分的行為，王某的說法能得到法院的支持嗎？
【律師說法】
根據(jù)《擔(dān)保法》第三十八條規(guī)定：“抵押人和抵押權(quán)人應(yīng)當(dāng)以書面形式訂立抵押合同。”
《物權(quán)法》第一百八十五條也指出：“設(shè)立抵押權(quán)，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)采取書面形式訂立抵押合同。”
《最高人民法院關(guān)于貫徹執(zhí)行<民法通則>若干問題的意見（試行）》第112條、第113條則更加明確地表示：“債務(wù)人或者第三人向債權(quán)人提供抵押物時(shí)，應(yīng)當(dāng)訂立書面合同或者在原債權(quán)文書中寫明。”
“以自己不享有所有權(quán)或者經(jīng)營管理權(quán)的財(cái)產(chǎn)作抵押物的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定抵押無效。”
與之對(duì)應(yīng)可以看出，抵押必須同時(shí)符合兩個(gè)要件，否則便屬無效，債權(quán)人無權(quán)據(jù)此以抵押物折價(jià)或者以拍賣、變賣該抵押物所得的價(jià)款受償：
一是用于抵押的財(cái)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)屬于債務(wù)人所有；或者雖然不屬于債務(wù)人所有，但取得了具有所有權(quán)的第三人同意；債務(wù)人對(duì)自己無所有權(quán)或者未經(jīng)第三人同意的財(cái)產(chǎn)不得設(shè)定抵押權(quán)。
二是債務(wù)人或者第三人必須就抵押事項(xiàng)訂立書面合同，至少必須在債務(wù)人出具給債權(quán)人的債權(quán)文書中有著明確的抵押意見。
正因?yàn)楸景覆⒉痪邆渖鲜鲆瑳Q定了所涉抵押從一開始時(shí)起，便對(duì)張某、李某沒有任何法律約束力：一方面，小張的行為屬于無權(quán)處分；他們沒有同意將房屋交由兒子抵押，甚至對(duì)兒子與王某之間的借貸、抵押行為一無所知，兒子并不享有代理權(quán)，更不享有直接處分權(quán)。另一方面，張某、李某并沒有與王某簽訂抵押合同，也沒有以任何方式表明愿意以自己的房屋作為抵押，事后亦沒有予以追認(rèn)。
此外，根據(jù)《物權(quán)法》第一百八十條第（一）項(xiàng)、第一百八十七條、第一百八十八條之規(guī)定，就房屋抵押，還必須辦理抵押登記，抵押權(quán)自登記時(shí)設(shè)立。未經(jīng)登記，不得對(duì)抗善意的第三人。
因此，就本案而言，因?yàn)橄嚓P(guān)手續(xù)不符合法律的規(guī)定，王某的債權(quán)很難得到實(shí)現(xiàn)，抵押歸于無效，債權(quán)沒有保障，保障債權(quán)，降低風(fēng)險(xiǎn)就需要對(duì)抵押權(quán)進(jìn)行全面的分析，希望在日常生活中給予大家一定的指導(dǎo)。
一、房地產(chǎn)抵押的基本條件
房產(chǎn)抵押有一定的限制，根據(jù)我國《擔(dān)保法》的有關(guān)規(guī)定，下列房地產(chǎn)可以設(shè)定抵押；
(1)抵押人所有的房屋和其他地上定著物；
(2)抵押人依法有權(quán)處分的國有土地的使用權(quán)、房屋和其他地上定著物；
(3)抵押人依法承包并經(jīng)發(fā)包方同意抵押的荒山、荒溝、荒丘、荒灘等荒地使用權(quán)。
同時(shí)，下列房地產(chǎn)不得設(shè)定抵押：
(1)土地所有權(quán)；
(2)耕地、宅基地、自留山等集體所有的土地使用權(quán)，但抵押人依法承包并經(jīng)發(fā)包方同意的荒山、荒溝、荒丘、荒灘等荒地的土地使用權(quán)，以鄉(xiāng)(鎮(zhèn))、村企業(yè)的廠房等建筑物抵押的，其占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)除外；
(3)用于學(xué)校、幼兒園、醫(yī)院等公益性的房地產(chǎn)；
(4)所有權(quán)、使用權(quán)不明或者有爭議的房地產(chǎn)；
(5)依法被查封、扣押、監(jiān)管的房地產(chǎn)；
(6)其他依法不得抵押的房地產(chǎn)。
房地產(chǎn)可以重復(fù)設(shè)定抵押。根據(jù)我國法律的規(guī)定，如果房地產(chǎn)抵押后，該房地產(chǎn)的價(jià)值大于所擔(dān)保債權(quán)的余額部分，可以再次抵押，但不得超出其余額部分。也就是說重復(fù)抵押是允許的，但該房地產(chǎn)的價(jià)值要大于(或等于)它所擔(dān)保的債權(quán)的總和。
二、辦理抵押登記流程
房屋產(chǎn)權(quán)抵押登記必須向登記機(jī)關(guān)提交下列文件：
(1)抵押當(dāng)事人的身份證明或法人資格證明；
(2)抵押登記申請(qǐng)書；
(3)抵押合同；
(4)《國有土地使用權(quán)證》、《房屋所有權(quán)證》或《房地產(chǎn)權(quán)證》，共有的房屋還必須提交《房屋共有權(quán)證》和其他共有人同意抵押的證明；
(5)可以證明抵押人有權(quán)設(shè)定抵押權(quán)的文件與證明材料；
(6)可以證明抵押房地產(chǎn)價(jià)值的資料；
(7)登記機(jī)關(guān)認(rèn)為必要的其他文件。
三、辦理房產(chǎn)抵押貸款的相關(guān)問題
（一）申請(qǐng)辦理房產(chǎn)抵押貸款的條件
1、年滿18周歲，具有完全民事行為能力的自然人；
2、具有穩(wěn)定的職業(yè)和收入、信用良好，有償還能力；
3、銀行規(guī)定的其它條件。
（二）申請(qǐng)辦理房產(chǎn)抵押貸款所需提交的資料
所需提交的資料有：身份證明、戶口本、婚姻證明、收入證明、抵押房產(chǎn)的房地產(chǎn)證及評(píng)估報(bào)告、貸款用途證明、銀行規(guī)定的其它資料。
�。ㄈ┓慨a(chǎn)抵押貸款所規(guī)定的用途
用途包括：購商品性房產(chǎn)(包括住宅、商鋪、寫字樓等)、購車、家居裝修、出國留學(xué)、購買生產(chǎn)所需原材料、用于經(jīng)營的周轉(zhuǎn)資金。
（四）房產(chǎn)抵押貸款的貸款成數(shù)、年限及利率
貸款金額根據(jù)所選擇的貸款用途的不同確定，但一般不超過抵押房產(chǎn)評(píng)估凈值的60%；年限一般不超過20年；貸款利率按人民銀行有關(guān)個(gè)人消費(fèi)貸款的規(guī)定執(zhí)行。
�。ㄎ澹┓慨a(chǎn)抵押貸款的還款方式
對(duì)于2年期以下的貸款，可按月付息，一次或兩次還本；
對(duì)于2年期以上的貸款，可選擇等額本息還款法或等額本金(遞減)還款法。
（六）辦理房產(chǎn)抵押貸款所需交納的費(fèi)用
物業(yè)評(píng)估費(fèi)、抵押登記費(fèi)、律師費(fèi)(個(gè)別銀行收取)、保險(xiǎn)費(fèi)(境外人士還需公證費(fèi))。
�。ㄆ撸┥暾�(qǐng)房產(chǎn)抵押貸款程序
1、遞交資料、提出申請(qǐng)；
2、銀行調(diào)查、審批；
3、簽訂貸款合同等法律文件；
4、辦理抵押登記及購買保險(xiǎn)；
5、貸款發(fā)放；
6、借款人按合同約定按期還款；
7、結(jié)清貸款，注銷抵押登記。
(八)時(shí)間
辦理抵押登記手續(xù)所需準(zhǔn)備資料：銀行開具的法人代表證明書、法人授權(quán)委托書、法人及受委托人身份證復(fù)印件、營業(yè)執(zhí)照復(fù)印件、金融許可證復(fù)印件、抵押貸款合同、房產(chǎn)抵押登記申請(qǐng)表、房產(chǎn)證、業(yè)主身份證復(fù)印件。從遞件到取件需15個(gè)自然日。
�。ň牛┕灿蟹康禺a(chǎn)如何設(shè)定抵押
共有房地產(chǎn)，每個(gè)共有人都有權(quán)對(duì)該房地產(chǎn)設(shè)定抵押權(quán)，但須取得其他共有人的書面同意。按份共有的房地產(chǎn)設(shè)定抵押時(shí)，以抵押人本人所有的份額為限；以共同共有的房地產(chǎn)設(shè)定抵押時(shí)，全部房地產(chǎn)均為抵押財(cái)產(chǎn)，抵押物變賣時(shí)，其他共有人員負(fù)連帶責(zé)任，在以變賣款償還債務(wù)后，其他共有人有權(quán)向抵押人追償。
95%的人對(duì)這些內(nèi)容感興趣：
租房押金不退怎么辦？租房應(yīng)注意什么？ 開發(fā)商不給房產(chǎn)證怎么辦？業(yè)主應(yīng)該怎么做？
