【風(fēng)險(xiǎn)提示】

    開發(fā)商不具備房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所應(yīng)當(dāng)具備的條件將不具有從事商品房開發(fā)的資格，其與買房人所簽訂的房屋買賣合同無效。在房屋買賣合同無效的情況下，盡管買房人可以要求開發(fā)商退回全部房款或預(yù)付款，但是，往往會(huì)因?yàn)殚_發(fā)商或代理人無力返還房款或者拒絕返還，因而使買房人承擔(dān)一定的交易風(fēng)險(xiǎn)。

    【案例】

    A市某區(qū)政府（下面簡稱“區(qū)政府”）對某大街進(jìn)行改造，開發(fā)建筑B大廈。2007年11月11日，黃某與C建筑安裝工程公司（以下簡稱“C公司”）簽訂《B大廈的房屋使用權(quán)出售合同》，出售期限為40年（區(qū)政府為房屋所有權(quán)人），交納預(yù)購房款300,000元，并進(jìn)行了公證。B大廈于2009年1月1日開始投入使用，黃某即可入駐B大廈進(jìn)行經(jīng)營。但是，在要求區(qū)政府辦理房屋產(chǎn)權(quán)證書時(shí)，區(qū)政府拒絕辦理。黃某遂向法院起訴，請求退房并要求區(qū)政府返還預(yù)購房屋款及利息。

    請問，原告黃某的訴訟請求能得到法院的支持嗎？

    【律師解答】

    被告區(qū)政府的行為是一種房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營行為，而房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營者應(yīng)為具備企業(yè)法人條件，經(jīng)工商行政管理部門登記并核發(fā)營業(yè)執(zhí)照的房地產(chǎn)企業(yè)，而區(qū)政府并不具備房地產(chǎn)開發(fā)主體資格和預(yù)售房屋的條件，故黃某與其簽訂的預(yù)售合同是無效的，對于原告黃某的訴訟請求，法院應(yīng)予支持。

    【法理薈萃】

    一、關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營者的資質(zhì)

    設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，應(yīng)當(dāng)具備下列條件：

    1、有自己的名稱和組織機(jī)構(gòu)；

    2、有固定的經(jīng)營場所；

    3、有符合國務(wù)院規(guī)定的注冊資本；

    4、有足夠的專業(yè)技術(shù)人員；

    5、法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他條件。

    二、合同無效的后果

    無效合同自始沒有法律約束力，合同被確認(rèn)無效當(dāng)事人應(yīng)負(fù)下列民事責(zé)任：

    1、當(dāng)事人之間返還財(cái)產(chǎn)，不論接受財(cái)產(chǎn)的一方是否有過錯(cuò)；

    2、財(cái)產(chǎn)沒有必要返還或者不能返還的，應(yīng)當(dāng)折價(jià)補(bǔ)償；

    3、一方有過錯(cuò)的應(yīng)當(dāng)賠償對方因此遭受的損失；

    4、雙方都有過錯(cuò)的，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任；

    5、當(dāng)事人惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益的，財(cái)產(chǎn)應(yīng)當(dāng)收歸國家國有或者返還集體、第三人。