【基本案情】
張某通過(guò)朋友得知周某有一套房屋出售，雙方對(duì)買(mǎi)賣(mài)房屋達(dá)成一致，簽訂了房屋買(mǎi)賣(mài)合同，買(mǎi)賣(mài)價(jià)格為90萬(wàn)元，當(dāng)天張某即交付定金5萬(wàn)元，后通過(guò)銀行轉(zhuǎn)賬支付了65萬(wàn)元，剩余20萬(wàn)元待房屋過(guò)戶至張某名下后交付。但是，在房屋交易過(guò)程中，周某因民間借貸糾紛，被起訴凍結(jié)了該房屋，周某告知張某無(wú)法繼續(xù)交易。
【判決結(jié)果】
周某與第三人的民間借貸案件經(jīng)二審終審?fù)戤吅�，進(jìn)入執(zhí)行階段，法院經(jīng)過(guò)審查后，認(rèn)定張某符合《最高院凍結(jié)、查封有關(guān)問(wèn)題的規(guī)定》，房屋可以解除查封，最終房屋過(guò)戶至張某名下，挽回了數(shù)十萬(wàn)元的經(jīng)濟(jì)損失。
房屋交易不同于其他商品買(mǎi)賣(mài)，周期較長(zhǎng)，在交易過(guò)程中會(huì)遇到各種各樣的風(fēng)險(xiǎn)，而交易房屋被查封就是其中之一，當(dāng)遇到這種情況，當(dāng)事人往往無(wú)所適從，不知道如何處理，因此詳細(xì)了解房屋查封以及被查封的后果，對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō)至關(guān)重要。
一、什么是查封
查封，是指有權(quán)采取查封措施的國(guó)家機(jī)關(guān)對(duì)公民、法人或其他組織的動(dòng)產(chǎn)、不動(dòng)產(chǎn)及其他財(cái)產(chǎn)權(quán)采取的限制處分的行為。交易房屋被查封就是指在交易過(guò)程前或過(guò)程中，該房屋被法院等國(guó)家機(jī)關(guān)采取查封，導(dǎo)致該房屋被限制轉(zhuǎn)讓的情形。
二、房屋被查封的幾種情況
1、訴前保全的房屋；
2、交易房屋系違章建筑；
3、產(chǎn)權(quán)不明導(dǎo)致的糾紛；
4、交易房屋系一房多賣(mài)；
5、交易房屋存在高額抵押；
6、產(chǎn)權(quán)人涉及債務(wù)糾紛較多；
7、產(chǎn)權(quán)人涉及惡意轉(zhuǎn)移、變賣(mài)房產(chǎn)；
8、交易過(guò)程中，產(chǎn)權(quán)人有違法行為的；
9、執(zhí)行案件中，暫無(wú)履行能力或無(wú)其他可供執(zhí)行財(cái)產(chǎn)的；
三、簽約前的注意事項(xiàng)
1、到建委核房，查詢確認(rèn)交易房屋是否被登記為查封、占用等其他狀態(tài)。
2、雙方協(xié)商溝通，盡量控制定金的數(shù)額。
3、簽訂合同之前，從利害關(guān)系人那了解到業(yè)主存在的債務(wù)糾紛較多，就需要慎重處理或者重新考慮是否繼續(xù)購(gòu)買(mǎi)。
四、房屋被查封如何處理
1、核實(shí)該房屋被查封的基本情況，如查封的法院、查封金額、查封原因等。
2、賣(mài)方需告知購(gòu)買(mǎi)人該房屋已被查封的事實(shí)并禁止再行支付購(gòu)房款。
3、購(gòu)買(mǎi)人需詢問(wèn)房屋出售人是否能自行解除查封，特別想需要注意，不能使用房屋購(gòu)買(mǎi)人的首付款進(jìn)行解封，以免造成更大的風(fēng)險(xiǎn)。
4、和查封申請(qǐng)人協(xié)商溝通，是否可以解除查封或者改查封其他財(cái)產(chǎn)。
5、如果購(gòu)買(mǎi)人不想再買(mǎi)查封房屋，雙方協(xié)商解約或者訴訟解約，同可以追究房屋出售人的違約責(zé)任。
五、救濟(jì)途徑
根據(jù)《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問(wèn)題的規(guī)定》第二十八條：金錢(qián)債權(quán)執(zhí)行中，買(mǎi)受人對(duì)登記在被執(zhí)行人名下的不動(dòng)產(chǎn)提出異議，符合下列情形且其權(quán)利能夠排除執(zhí)行的，人民法院應(yīng)予支持：
（一）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書(shū)面買(mǎi)賣(mài)合同；
（二）在人民法院查封之前已合法占有該不動(dòng)產(chǎn)；
（三）已支付全部?jī)r(jià)款，或者已按照合同約定支付部分價(jià)款且將剩余價(jià)款按照人民法院的要求交付執(zhí)行；
（四）非因買(mǎi)受人自身原因未辦理過(guò)戶登記。
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