最近農村土地開始確權，預示著將來農村土地流轉的可能性，土地越來越值錢，農村宅基地也備受關注，很多人都想要去農村購買宅基地，但是目前為止，政策性傾向雖然在逐漸放開，法律法規(guī)卻沒有定論，在法律法規(guī)缺失的領域最容易產生糾紛甚至沒有定論，因此搞清楚宅基地買賣合同的有效性對于農村土地流轉有重大意義。
一、農村宅基地使用權轉讓條件
農村宅基地是僅限本集體經濟組織內部符合規(guī)定的成員，按照法律法規(guī)規(guī)定享受使用，并且可以用來建造居住房屋的農村土地。轉讓宅基地使用權需要滿足以下幾個條件:
1、經本村村民委員會同意和鄉(xiāng)級政府的批準;
2、轉讓人與受讓人同為本村村民;
3、受讓人無宅基地，符合宅基地申請條件;
4、宅基地使用權須與住房一并轉讓。
二、農村宅基地轉讓易出現的問題
1、買賣合同糾紛
農村房屋或宅基地的買賣多為口頭協議，未簽訂買賣合同，而農村房屋、宅基地的買賣在法律上也需要買賣合同。如果沒有簽署買賣合同，或者合同有瑕疵，很容易對合同內容出現爭議，造成毀約糾紛;
2、賣方違約
隨著土地資源的不斷減少，土地價格不斷攀升，很多房屋出賣人看上了房屋的經濟利益，一些已經出賣房屋、宅基地的城鎮(zhèn)居民開始反悔，想方設法地想收回房屋，容易發(fā)生糾紛;
3、法律政策風險
農村宅基地管理中有嚴格規(guī)定：“嚴禁城鎮(zhèn)居民在農村購置宅基地，嚴禁為城鎮(zhèn)居民在農村購買和違法建造的住宅發(fā)放土地使用證。”這些禁止購買的政策為出賣人要求確認合同無效、返還房屋、贏得訴訟提供了法律支撐，從而使購買宅基地的人出于劣勢。
三、農村房屋買賣合同的法律效力
司法實踐中，對于同一集體經濟組織成員間簽訂的農村房屋買賣合同，各地法院普遍認定合同有效。但對于本集體經濟組織成員與本集體經濟組織之外的單位或個人簽訂的農村房屋買賣合同，各地法院對于合同效力的認定不完全相同。主要有以下幾種情形:
1、最高人民法院
《最高人民法院關于印發(fā)<全國民事審判工作會議紀要>的通知》（法辦[2011]442號）第15條明確，在農村集體所有土地上建造房屋并向社會公開銷售，應當依據合同法第五十二條和土地管理法第四十三條規(guī)定，認定該買賣合同無效。將宅基地上建造的房屋出賣給本集體經濟組織成員以外的人的合同，不具有法律效力；出售給本集體經濟組織成員的，應當符合法律、行政法規(guī)和國家政策關于宅基地分配、使用條件的規(guī)定。
但是，《全國民事審判工作會議紀要》（2015年4月征求意見稿）第35條也明確“對于宅基地流轉處于非試點地區(qū)的，農民出售其宅基地上的房屋給城市居民或者出售給不同農村集體經濟組織成員，該房屋買賣合同一般應認定無效。”
2、各地高級人民法院
根據《北京市高級人民法院關于印發(fā)農村私有房屋買賣糾紛合同效力認定及處理原則研討會會議紀要的通知》（京高法發(fā)[2004]391號）、《北京市人民法院民事審判實務疑難問題研討會會議紀要》（2006年9月14日），對于農村房屋買賣合同糾紛的處理，北京高院確立了以認定無效為原則、以認定有效為例外的司法裁判尺度。具體說來，買賣雙方都是同一集體經濟組織的成員，或者訴訟時買受人已經戶口遷入所購房屋所在地的集體經濟組織的，可以認定合同有效。
根據《安徽省高級人民法院關于審理房屋買賣合同糾紛案件適用法律問題的指導意見》（2012年3月5日）第13、14條之規(guī)定，城鎮(zhèn)居民、法人或其他組織購買農村集體所有土地上建設的房屋簽訂的房屋買賣合同應當認定為無效合同；除非買受人在一審法庭辯論終結前取得出賣人所屬的農村集體經濟組織成員資格且符合其他購買條件，非同一農村集體經濟組織成員之間簽訂的房屋買賣合同，也應當認定為無效合同。
另外，上海、廣東等地相關規(guī)定與此大致類似。
四、農村房屋買賣合同無效的法律后果
根據《合同法》第五十八條，合同無效后，因該合同取得的財產，應當予以返還;不能返還或者沒有必要返還的，應當折價補償。有過錯的一方應當賠償對方因此所受到的損失，雙方都有過錯的，應當各自承擔相應的責任。
《最高人民法院關于印發(fā)<全國民事審判工作會議紀要>的通知》（法辦[2011]442號）第15條明確“在確定合同無效后的損失承擔時，應綜合考慮當事人的過錯，避免處理結果導致當事人利益的失衡。”另外，《全國民事審判工作會議紀要》（2015年4月征求意見稿）第35條明確“合同無效后，買受人可以請求返還購房款并支付中國人民銀行同期同類銀行貸款利息。買受人已經對該房屋進行改建或者翻建，也可以一并請求賠償翻建或者改建成本。”
具體來說，農村房屋買賣合同無效的法律后果具體包括以下幾方面：
（一）返還財產
通常情況下，農村房屋買賣合同無效后，出賣人取得的房屋價款應當返還給買受人。買受人應當將房屋騰空后返還給出賣人，同時返還房屋相關的《集體土地建設用地使用證》、《宅基地使用證》等權利證書。
（二）損害賠償
1、合同無效過錯責任分擔
出賣人在出賣時明知其所出賣的房屋及宅基地屬于我國法律禁止流轉的范圍，且其在出賣房屋后又以違法出賣房屋為由主張合同無效，違反誠實信用原則，應當對合同無效承擔主要責任。買受人在明知其并非房屋所在地集體經濟組織成員的情況下，仍然購買房屋，應對合同無效承擔次要責任。
2.損害賠償范圍
根據合同法等相關法律的規(guī)定損害賠償范圍具體包括以下幾個方面:
（1）信賴利益損失賠償。合同無效的賠償性質上屬于締約過失責任，原則上以賠償信賴利益損失為限。
（2）添附價值損失賠償。買受人對房屋進行了新建、翻建、擴建或者裝飾裝修的，合同無效后，出賣人應對買受人添附價值進行賠償。
（3）差價補償。農村房屋買賣合同無效，損害賠償具體數額一般確定為房屋、裝修、設備及附屬物重置成新價和宅基地區(qū)位補償價的70%。通常情況下，對于訴訟期間已經列入拆遷范圍的涉案房屋，可以對區(qū)位補償價一并做出處理；而對于訴訟期間尚未列入拆遷范圍的涉案房屋，區(qū)位補償價可暫不予處理，待日后拆遷時，再由當事人另行解決。
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